来源：知衍控股 侵删

根据携程数据，2024年入境游订单同比增长超过1倍，享受过境免签政策的54国入境游订单量同比上涨189%。上海、深圳、广州等城市成为入境游热门目的地。这些入境游客为当地酒店带来了大量客源，也推动了酒店入住率。

据前瞻产业研究院《中国酒店行业发展前景与投资战略规划分析报告》，2023年以来我国酒店业营收逐渐恢复，增速明显。预期到2025年左右，中国星级酒店营收基本恢复至2018和2019年水平，到2029年星级酒店收入稳定在2500亿元以上。

作为旅游业“睡后收入”的直接受益者方，酒店投资近年来也日益受到民间资本关注，那么酒店是否值得投资？在投资过程中，又有哪些关键因素需要特别关注呢？

优势：具有长期价值的“印钞机”

1

稳定的现金流：

酒店的“印钞机”效应

酒店通过提供住宿、餐饮、会议等多样化服务，能够持续产生稳定的现金流，而且日常经营收入具有较强的可预测性。这种稳定的现金流，为投资者提供了可靠的收益保障。

以位于城市商业中心或旅游景区附近的酒店为例，旅游旺季和商务活动频繁时期，酒店入住率很高，甚至出现满房的情况。即便在淡季，通过合理的营销策略和价格调整，酒店也能维持一定的客源和收入水平。

有数据显示，杭州西湖附近的某中端酒店，旅游旺季平均入住率可达 85%，月均收入超过300万元。上海静安区的某国际连锁酒店，通过动态定价策略（淡季推出商务套餐、旺季捆绑会议服务），全年现金流波动率低于10%，抗风险能力显著。

02

资产增值潜力：

土地与品牌的双重价值

土地资源的稀缺性是推动酒店资产增值的关键因素之一。随着城市的发展，土地供应日益紧张，酒店所占用的土地价值也随之不断攀升。

此外，酒店的品牌价值、经营管理水平以及市场口碑等软性因素，同样对其资产增值起到了重要的推动作用。

有数据显示，某国际知名品牌的连锁酒店，在经过多年的品牌建设和市场培育后，品牌价值和市场口碑大幅提升，资产价值也随之增加30%。成都太古里某精品酒店，2018年购入价8亿元，2023年估值已突破12亿元，品牌溢价贡献了30%的增值空间。

图片来源：锦囊泛娱酒店

03

多元化的收入来源：

不止是“睡一觉”的生意

酒店的收入来源丰富多样，远不止客房收入。餐饮服务、会议与宴会设施租赁、娱乐休闲项目等都是酒店重要的盈利点。

酒店餐厅通过提供早餐、午餐、晚餐以及下午茶等服务，针对不同客户群体和消费需求推出特色菜品和套餐，不仅能吸引住店客户，还能吸引本地居民和外来游客前来就餐。据统计，一家中高端酒店的餐饮收入通常占其总收入的30%至40%。

在商务活动频繁的城市，酒店的会议室和宴会厅常常供不应求。例如，上海某五星级酒店仅会议与宴会设施租赁一项，年收入就超过1000万元。

高端酒店的收入结构中，非客房收入占比可达40%。三亚某酒店，其水乐园、餐饮和婚礼策划业务贡献了全年营收的45%，单场明星婚礼收入超百万元。

04

抗通货膨胀能力：

抵御风险的“护盾”

酒店作为一种实体资产，具备显著的抗通胀能力。在通胀时期，酒店可以通过灵活调整房价、餐饮价格以及其他服务收费标准，有效应对成本上升的压力。

由于旅游和商务出行需求具有一定的刚性，消费者在一定价格范围内对酒店价格的敏感度相对较低，尤其是中高端酒店的客户群体，他们更愿意为高品质的酒店产品和服务支付较高的价格。

据调查，在过去十年间，酒店行业的平均房价和餐饮价格的上涨幅度与通货膨胀率基本持平。这种抗通胀能力，使得酒店投资在经济不稳定时期也能保持相对稳定的收益。

北京某五星级酒店在2022年将自助餐价格上调15%，但客流量仅下降3%。

05

受益于旅游产业：

坐享万亿市场的“顺风车”

旅游市场的繁荣是推动酒店需求增长的直接动力。酒店行业与旅游、交通、商业等产业紧密相连，形成了强大的产业协同效应。

酒店可以借助旅游产业的季节性特点，灵活调整运营策略。在旅游旺季，通过优化客房分配、推出特色服务等方式，提高入住率和客单价；在淡季，与当地旅游机构合作，推出优惠活动，吸引本地居民或周边地区的游客，从而实现全年稳定的客源和收益。

以一家位于著名旅游景区附近的酒店为例，它可以通过与景区、旅行社等合作，推出涵盖门票、住宿、交通的旅游套餐，或者开展联合营销活动，如在景区入口设置酒店宣传点，为游客提供便捷的预订服务。这些举措不仅能吸引更多游客入住，还能提升游客的旅行体验。

据深蓝媒体智库联合携程旅游研究院统计，截至2023年9月21日，亚运会期间杭州酒店订单同比增长275%，部分酒店价格涨幅超过100%。

图片来源：锦囊泛娱酒店

策略：赛道准、地段优、重品牌

01

精准的市场定位：

找准自己的“赛道”

市场定位是酒店投资成功的关键因素之一，具体包括酒店的档次定位、目标客户群体定位以及酒店的特色定位。

酒店定位

· 酒店档次定位：经济型、中端、高端或豪华型

· 目标客户群体定位：商务旅客、旅游度假者、家庭亲子游群体等

· 酒店特色定位：主题酒店、精品酒店、会议型酒店等

档次定位：酒店可以根据自身的资源和市场环境，选择经济型、中端、高端或豪华型的定位。

例如，位于城市商务区的酒店，周边写字楼林立，商务活动频繁，定位为高端商务型酒店，将更具市场竞争力。

目标客户群体定位：明确酒店的目标客户群体，如商务旅客、旅游度假者、家庭亲子游群体等，能够帮助酒店更好地满足客户需求，提升客户满意度。

例如，广州某商务型酒店将目标客户群体锁定为商务旅客，提供定制化的商务服务，如24小时商务中心、免费机场接送等，吸引了大量商务客户，平均入住率高达90%。

特色定位：酒店可以通过独特的主题、服务或设施，打造差异化竞争优势。

例如，亚朵酒店凭借“商务+人文”的特色定位，显著提升了酒店的差异化竞争力，2022年RevPAR（每间可供租出客房产生的平均实际营业收入）达到420元，高出行业中端酒店均值20%。

02

合理的选址决策：

抢占“黄金地段”

酒店选址对于酒店的经营业绩起着至关重要的作用。投资者选址时需要综合考虑多个因素，包括地理位置、交通便利性、周边配套设施、旅游资源分布、市场需求潜力等。

通常，酒店应优先选择位于城市核心商圈、交通枢纽、旅游景区附近或新兴商业开发区等具有较高人流量和商业价值的地段。这些地段不仅能够吸引大量客源，还能为客人提供便利的出行、购物、餐饮、娱乐等条件。

例如，成都某酒店位于市中心商圈，周边交通便利，购物、餐饮、娱乐设施一应俱全，开业以来入住率一直在85%以上。此外，如家酒店集团的财报显示，其75%的盈利门店位于高铁站3公里范围内。武汉汉口站店因交通便利，年均入住率超85%，比非枢纽门店高15个百分点。

图片来源：锦囊泛娱酒店

03

品牌与管理模式选择：

借力“巨人”的肩膀

品牌在酒店行业中具有重要的影响力，知名品牌酒店往往能够凭借其品牌知名度、美誉度和忠诚度吸引更多的客户，从而获得更高的市场份额和平均房价。

在投资酒店时，选择加盟知名品牌酒店，可以借助品牌方的品牌影响力、成熟的管理经验、完善的营销体系和强大的会员网络，有效降低投资风险，提高酒店的经营成功率。加盟国际品牌尤其能够快速提升溢价能力。

例如，某投资者在二线城市投资了一家国际知名品牌的连锁酒店，酒店在开业后的第一年就实现了盈利，其平均房价比同区域的非品牌酒店高出20%。

再如，洲际酒店旗下的智选假日品牌，加盟店的平均房价比同地段的单体酒店高出20%，且会员体系贡献了40%的订单。此外，某本土单体酒店在改造为希尔顿欢朋品牌后，首年的净利润增长了35%。

04

长期投资与资产运营规划：

持续“增值”的智慧

在酒店运营过程中，优化产品与服务、加强市场营销推广是提升竞争力的关键举措。同时，合理规划酒店资产运营，如升级改造、资产证券化、股权转让等，也是实现资产增值的重要策略。

深圳某酒店在经营五年后，对酒店进行全面升级改造，不仅提升了酒店的档次和品质，还通过优化客房设施、引入智能化管理系统等措施，显著改善了客户体验。改造后的酒店平均房价提高了30%。

此外，在合适的时机，将酒店资产进行证券化或股权转让，实现投资退出，获取投资回报，也是酒店投资的重要策略之一。

2023年，首旅酒店集团发行了12亿元的类REITs产品，年化收益率达6.5%，为投资者提供了稳定的分红。这种资产证券化的方式不仅提升了资产的流动性，还为酒店的进一步发展提供了资金支持。

总结

酒店行业看似传统，实则是穿越周期的优质资产。它以其稳定的现金流、资产增值潜力、多元化的收入来源和抗通货膨胀能力，成为众多投资者眼中的“香饽饽”。

而精准的市场定位、合理的选址决策、品牌与管理模式的选择以及长期投资与资产运营规划，则是实现酒店投资成功的关键策略。

下一个十年，酒店投资的红利，属于提前布局的人。

免责声明：对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。文章仅是作者个人观点，不应作为投资依据。读者应详细了解所有相关投资风险，并请自行承担全部责任。 部分文章是网络作者投稿发布，版权归投稿作者所有。作者应对文章及图片的真实性及版权负责。一旦因此引发版权纠纷，权利人提出异议，将根据相关法律法规的规定，删除相应内容。侵权责任由投稿者自行承担，如由此造成损失，投稿者应承担赔偿责任。如对本文有任何异议，请联系我们135-3041-8755。

旗下是国内最大的酒店转让物业交易平台，注册用户超50万。平台致力于提供国内外酒店转让、酒店物业招租、酒店资产出售、酒店周边产品与服务信息等综合服务，平台坚守：自由交易，不收佣金的态度，打造真实有效的酒店交易平台，已是酒店行业必用平台之一。

（独立网站+微信小程序）

媒体矩阵